编者按:2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。
在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。
带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会将于11月2-3日在上海继续召开。
故此，观点新媒体全新策划和推出2023观点商业年会特别报道mdash;mdash;看见未来，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。
观点网 消费趋势的变化总在毫厘之间，却能丈量出下一个时代与我们的距离。
结束了一场关于城市更新的发布会后，金科集团联席总裁王伟来到会议室与我们会面。
就像久违的朋友相见，总要聊些有趣的见闻，话题并未从严肃的业务开始，而是先提到他去年发下的宏愿:吃遍100家米其林餐厅。
在王伟看来，这也算是对商业的一种洞察，米其林认证严格、覆盖广泛，近距离观察各餐厅的装修、服务、菜品以及消费者的数量、构成、倾向等，一饮一啄，在商业中都有所运用。
去年内地挂星的米其林餐厅王伟已基本尝遍，在港澳地区也多有帮衬，他向我们讲述了这趟寻味之路的商业感悟。
在长谈中，我们还聊到消费时代的变迁，例如作为佛山市区最早商圈之一的东方广场，二十年前，王伟曾是那里的营销总监，近来几次故地重游，总想到上一个消费时代的辉煌和遗憾。
如今，下一个消费时代又将来临。
商业洞察
通过近百家米其林餐厅的观察，王伟总结出三个关键词，分别是消费降级、性价比和我喜欢，三者互相联系，并影响了金科商业的选择。
据他观察，目前香港很多米其林高星级餐厅关门，还能经营的三星两星餐厅都要预订，不是因为生意好，而是因为要准备各种原材料，如果没有一个准确的预订数，那么成本难以控制，食材保鲜也很难控制。
至于米其林推荐和米其林一星的餐厅经营比较火爆，因为性价比相对更高，而且同样能享受米其林认证的消费符号加持。但即使如此，过去三年这些餐厅的人均消费都在持续下降，并通过网上套餐方式打折，这背后便是消费降级。
当部分人群消费力下降，便会转向性价比，同时他们会自我安慰:为什么不买爱马仕，要买一个快消品牌跟爱马仕的联名产品？主要是我喜欢。
在王伟看来，除了过季促销、网上打折、团购套餐外，茅台和瑞幸、喜茶和fendi等联名款大量出现，本质也是消费降级，但它满足了消费人群对身份认同的要求，又满足了他们对性价比的要求。
正如社会学家齐格蒙特.鲍曼在《工作、消费主义和新穷人》所说的，人首先要成为消费者，才能再拥有其他特别的身份。
紧接着王伟抛出了第二个观察，后疫情时代的小型创业潮。
疫情平复后有一股年轻白领创业潮，购物中心出租率上升，未必源自于消费有多么旺盛，可能是源自于这股创业潮，其中创业金额在100万以下的赛道最拥挤。比方说咖啡、小面赛道，但生存周期很短。
王伟关注到一个特殊数据mdash;mdash;二手咖啡机的市场货源异常充足，而且成色很好，创业半年内关掉的咖啡店设备都进了二手市场，所以如果个人想买咖啡机，买二手非常划算。
此外，王伟提到了年轻人当下热衷的City walk，从他们的消费足迹发现，融合商业的趋势不可阻挡，人们下班后在城市的步行街、产业园、写字楼等各处漫步穿行，商业与其他各种业态也在融合。
同时，也可以看到商业通过存量改造等方式重新回归城市中心，商业的也由过去以开发商为主变成了以国有平台为主。
更新赛道
基于明晰的市场洞察，金科商业集团顺势摘取城市核心区的历史文化街区，打造个性化city walk消费场景。例如今年年中，先后进驻长沙潮宗街、九江大宗路两大历史文化街区改造项目，负责整体招商运营管理。
其中，潮宗街以长沙老九门之一的潮宗门得名，是长沙三大历史文化街区之一，湘江运河码头必经之路，是旧时长沙的缩影。
大中路，江西九江市区最具代表性的商业步行街，被誉为赣北第一街，近千年来商贾云集、往来不绝。
两项目都是古今繁盛地，位于城市脉络的中心交汇处，可塑性强、发展潜力充足。
现代人为了寻找一个儿时的记忆，或是一段父辈的乡愁，可能会在那个街区里游逛一天。王伟说道。
我们的记忆当中有街巷，有掉了墙皮的房子，还有一些传统小吃的味道，这些在金科商业运营的街巷当中都能找到。保留了原住民，能看到一个老婆婆淘米洗菜，做糖油粑粑等传统小吃，也能看到潮流的年轻女孩，以远处高楼大厦和近处老街巷为冲突性背景拍照，时尚的咖啡店、服装设计品牌、手工艺制品、各种各样的餐厅都进到这样的老街老巷。
采访结束后的周末，观点新媒体来到长沙潮宗街考察。作为长沙仅存的四条麻石老街之一，这里的一砖一瓦仍保留古朴气息，长沙早已遍地开花的茶颜悦色，潮宗街门店也开在一间开阔的红砖房里。
夜幕降临，可以看到面向黄兴北路一侧，各色广告灯牌错落分布，铺满整排建筑的外墙。客流量最大，也最具特色的店铺之一，是一家从建筑设计到内部装潢都仿造古代药铺的清吧，走进店内，映入眼帘的是数面抽屉式木制中药柜，青年男女摇曳着杯中之物，高处悬挂三张毛笔书法，分别写着如鲸入海倦鸟归林药到病除。
这些被重新赋予生命力的历史文化街区，用王伟的话来说，是商业重回城市中心的一种表现，也是中国经历了高速经济发展以后，人们内心重新回归平静，是一个灵魂追赶躯壳的过程。
历史文化街区的商业运营，关键在于了解背后的人文底蕴，王伟以上世纪全国各地一批前苏联、俄式建筑风格的街区为例:
我们会做这些街区，像现在进口冰淇淋主要来自于荷兰等欧美国家，但80年代我们吃的是东欧和苏联的东西，所以现在又发掘出来，放到中国历史文化街区当中，像中亚风情的伊犁古兰丹姆冰激凌，俄式烘焙大列巴，近期也联系一家俄式风格酒店品牌。
他表示，金科商业会持续研究和推进历史文化街区焕新，同时对于商业项目的更新眼光也要更加长远。
新世纪初，王伟是佛山禅城区东方广场营销总监，东方广场是佛山三旧改造最具标志性的商业项目，目前该片区商业氛围依旧浓厚，王伟近年几次故地重游，有着许多感概。
当年我是筹建主要负责人之一，那时候在整个佛山地区它的商业体量最大，现在再去看，我觉得是个小商场，但位置十分好，周围纷宁古道等历史文化资源丰富。回过头来看，如果在顶上没有修建那么多住宅，是值得更新的，这是很可惜的一件事。所以当年做规划的时候，如果能看到未来二三十年，会做得更好。
这位资深的商业人回顾往事时不无惋惜，对于如今的项目，自然会争求不留遗憾。
以下为观点新媒体对金科股份联席总裁王伟先生的专访实录:
观点新媒体:2023年的复苏进程中，商业地产在其中起到的作用如何理解？商业发展还有哪些机会？
王伟:先谈谈我去年说的吃100家米其林餐厅，目前从内地到香港已经完成得差不多，通过到处吃米其林餐厅，可以说一下我们对商业的洞察。
我们发现几个关键词，一个叫消费降级，另外就是性价比，我喜欢也是关键词。
香港米其林三星两星餐厅关门很多，经营不好的也非常多，逼着两星三星的餐厅都要预订，原来以为是生意非常好，后来才理解了为什么要预订，是因为要准备各种原材料。如果没有预订，原材料准备不足，都是有保鲜期的，成本很难控制，品质也很难控制。
第二，米其林推荐和米其林一星的餐厅经营比较火爆，因为性价比高，而且即使这样，这些餐厅人均消费过去三年持续下降。
另外消费者的消费力下降后，他们也没有足够金钱维持虚荣消费，转向追求性价比。网上打折、团购、套餐都是降级的一种形式，茅台和瑞幸这种联名款的大量出现，其实也是消费降级的表现，但满足了消费人群的要求，也满足了他们对性价比的要求。
第二个洞察，我们发现，其实疫情以后，各个商场有一股创业潮，白领因为不好就业会选择自己创业，所以各个购物中心出租率在疫情后上升，不是源自于消费有多么旺盛，而是源自于创业潮。
创业金额在100万以下的赛道最拥挤，比方说咖啡赛道、小面赛道，生存周期很短。我关注到了一个数据，二手咖啡机的市场货源充足，而且成色很好，都是那些创业半年关掉的设备，所以你们现在想买咖啡机，去买二手的，非常划算。
第三个，我认为商业、文旅和文化产业之间的融合，是一个不可阻挡的趋势。过去我们的商业都会开在城市商业核心区，现在商业开始朝产业园区、写字楼区入驻，深圳很明显。
同时会发现步行街都有产业的导入，文化的导入，旅游的导入，既是商业街又是一个景区，大家就提炼出了一个概念，叫city walk。
观点新媒体:没错，现在流行这个。
王伟:另外还有一个洞察，现在商业重新回归城市中心，原来在地产开发逻辑下，由于郊区新房子没有卖掉，所以在那个地方盖的商业都活得不好。
还有一个很重要的判断，就是商业的投资人由过去以开发商为主变成了以国有的平台公司为主，过去万达、红星美凯龙、新城、华润，包括那些港资公司，商业资产都集中在开发企业，现在新出现的商业资产很多都在国有公司，而且不再开发以后，纯做商业的动力比较足，这里面只有一个凯德是例外，是REITs模型。
基于这些看法，金科集团也在转型，转型只有一条路，由原来的开发模型变成利益模型，把原来的开发能力转变为运营能力和资产管理能力，挖掘已有资产是存量赛道，目前一个增量赛道就是城市更新。
我们做的历史文化街区算是城市更新当中的赛道之一，各地方政府都非常重视，因为是一个新的商业场景，其实city walk运用到历史文化街区的规划运营当中是最典型的，可能为了寻找一个儿时的记忆，一段乡愁，会在街区里游逛一天。
在我们的记忆当中就有街巷，有掉了墙皮的房子，还有儿时的一些小吃等等，在现在的街巷当中都能找得到，甚至我们的街巷当中还保留了原住民，还能看到一个老婆婆在街巷里面洗菜，做传统小吃，也有大量的年轻人加盟进来，还能看到很潮流的年轻女孩，以远处的高楼大厦，城市的标志建筑物和近处的老街为冲突性背景拍照。
我们的动作总的来讲还是源自对商业的洞察，另外也要改变观念。金科过去都是以亿为单位拿地，高峰的时候也做到2300多亿销售额，现在无论走到哪里都调整心态，我们不是来投资的，是来做服务的，要把招投标方案做好，要比稿，要考核。
观点新媒体:环境改变了。
王伟:完全改变了。现在区域级的平台公司手上有很多资源，见一个平台公司的董事长，我们都要说现在是保姆，要有管家心态，替别人创造价值的心态，然后利润以亿为单位细化到以万为单位。
对我们的心性也是个磨炼，有了这种认知以后，才会在螺蛳壳里做道场。
观点新媒体:您于2003年在佛山禅城区东方广场当营销总监，不知道这两年有没有故地重游？从这个广场就可以看到商业回归到城市中心，从客流量到整个商业氛围依然很好。
王伟:提到东方广场，最近去过两次。当年我是筹建的主要负责人之一，自己负责包装工作，当时在整个大佛山地区它体量大、内容丰富，现在我再去看，觉得是个小商场，但是它的位置十分好。
回过头来看，那个地方是值得更新的，但上面修了很多住宅，下面是商业，不能敲也不能拆，这是很可惜的一件事情。当年做规划的时候，特别是建筑规划，还是没有看得更久，如果能看到20年30年，会做得更好。
观点新媒体:对于这些历史文化街区项目，像长沙潮宗街，江西九江大中路，这两个项目跟金科过去的一些商业基因如何融合？因为2021年您在观点商业年会说过一句很有意思的话，说金科商业深耕西南，带着浓浓的麻辣味道，如何跟当地的市场和文化去结合？
王伟:我们特别想让大家了解金科商业的特性，希望我们的商业有一点麻辣味道，包括想让重庆金科商业中心和旁边的光环等商业能成为重庆江北的国际消费商圈，让重庆成为国际消费城市。
麻辣的味道，其实指的是地域文化，重庆的文化基因我们理解是讲义气，敢担当，代表码头文化。第二个就是不装，耿直，我们做的东西比较自然。
所以我们从重庆走到长沙，走到九江，希望带着我们这种这种内在的耿直、直接、担当，让别人来认知我们。
另外我们把重庆的一些美食、一些文化带到其他地方，走到长沙，走到九江，这些地方吃辣也是一样的，没有问题，甚至吃辣已经成了一个全球性趋势，最近央视有一部纪录片叫《辣椒的征途》。
我们用重庆文化丰富了其他地方的商业生态，这也是我们想跟客人说的。
未来是确定的，是看得见的！
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